Formy własności mieszkania – jakie są?

Kupno nieruchomości to decyzja, która niesie za sobą poważne skutki finansowe i prawne, dlatego każda osoba, zainteresowana nabyciem lokalu mieszkalnego, powinna poznać różnice między formami własności. W Polsce obowiązują: pełna własność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu oraz prawo do użytkowania lokalu komunalnego. Zobacz, jakie różnice występują między różnymi formami własności nieruchomości i jakie mają one znaczenie w kontekście zakupu mieszkania.

Pełna własność nieruchomości

To najbardziej pożądana forma posiadania nieruchomości, w której uzyskuje się pełnię praw własności do samodzielnego lokalu mieszkalnego. Właściciel ma pełną swobodę w podejmowaniu decyzji dotyczących nieruchomości – może ją wynająć, sprzedać, przekazać w darowiźnie itd. Aby potwierdzić pełną własność, konieczne jest założenie księgi wieczystej, która stanowi dowód na prawny stan lokalu. Dokumentami, potwierdzającymi prawo własności, są: akt notarialny, akt nadania ziemi czy postanowienie sądowe w przypadku nabycia spadku.

Atutem posiadania pełnej własności jest udział w częściach wspólnych budynku, takich jak klatki schodowe, piwnice czy otoczenie budynku. Udział jest proporcjonalny do powierzchni mieszkania i uregulowany w umowie notarialnej, dzięki czemu właściciel ma nie tylko pełną kontrolę nad swoją nieruchomością, ale także może uczestniczyć w podejmowaniu decyzji dotyczących zarządzania całą wspólnotą mieszkaniową. W pełnej własności nie ma ograniczeń dotyczących finansowania nieruchomości, dlatego nic nie stoi na przeszkodzie, aby taki lokal stanowił zabezpieczenie hipoteki.

Chcesz dowiedzieć się więcej na temat zakupu nieruchomości? Koniecznie zapoznaj się z naszym artykułem dotyczącym zadatku i zaliczki: https://develia.pl/pl/blog/kupujesz-mieszkanie-zobacz-jaka-jest-roznica-miedzy-zadatkiem-a-zaliczka.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

To forma ograniczonego prawa rzeczowego, która różni się od pełnej własności tym, że formalnym właścicielem lokalu nie jest osoba w nim zamieszkująca, tylko spółdzielnia. Spółdzielcze prawo do lokalu jest regulowane przez przepisy zawarte w Ustawie Prawo spółdzielcze oraz statut spółdzielni mieszkaniowej. To forma użytkowania lokalu, w której spółdzielnia formalnie jest jego właścicielem, a osoba korzystająca nie posiada pełnych praw własności.

Taka forma własności mieszkania występuje w dwóch wariantach:

• Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu – nie podlega zbyciu, ani nie można go przekazać w drodze dziedziczenia. Przysługuje członkom spółdzielni oraz osobom, które z nimi współżyją w ramach wspólnego gospodarstwa domowego.
• Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – bardziej zbliżone do własności, ponieważ umożliwia sprzedaż, wynajem, darowiznę lub obciążenie hipoteką. Posiadacze lokalu mają znacznie większą swobodę w dysponowaniu mieszkaniem niż przy lokatorskim prawie.

W obu przypadkach członkowie spółdzielni ponoszą koszty związane z utrzymaniem nieruchomości oraz części wspólnych budynku, i mogą uczestniczyć w decyzjach dotyczących zarządzania spółdzielnią poprzez głosowanie na walnych zgromadzeniach i wybory do jej organów.

Czy z czasem możliwa jest zmiana formy własności mieszkania na pełną własność?

Tak. Koszt takiego przekształcenia zależy od wartości nieruchomości oraz opłat związanych z usługami notarialnymi i rzeczoznawczymi, przy czym standardowa wysokość opłaty notarialnej to ok. 1000 zł. Koszty sądowe są wyższe i dochodzą do ok. 1500 zł. Dodatkowo posiadacz lokalu musi uiścić podatek od czynności cywilnoprawnych oraz zlecić wykonanie operatu szacunkowego. Co za tym idzie, koszty przekształcenia mogą wynosić nawet kilka tysięcy złotych.

Niestety, zmiana formy własności mieszkania nie zawsze jest możliwa. Spółdzielnia może odmówić przekształcenia, jeśli nie spłacono wszystkich długów, mieszkanie jest obciążone kredytem, który nie został całkowicie spłacony, lub występują problemy z uregulowaniem stanu prawnego nieruchomości. Jeśli jednak te przeszkody nie występują, spółdzielnia nie powinna mieć podstaw do odmowy.

Sprawdź też nasz artykuł o kluczowych czynnikach przy wyborze mieszkania.

Prawo do użytkowania lokalu komunalnego

To szczególna forma wsparcia, z której mogą skorzystać osoby w trudnej sytuacji mieszkaniowej. Właścicielami lokali są gminy, a użytkownicy mogą je wynajmować na określonych zasadach. Oznacza to, że osoby zamieszkujące lokal nie mogą działać na własną rękę choćby w kwestii remontu – w każdym przypadku gmina musi wyrazić zgodę na dokonanie modyfikacji w lokalu. Czasami (niemniej, nie stanowi to reguły) istnieje możliwość wykupu mieszkania komunalnego przez jego użytkownika po niższej cenie.

Każda z form własności lub użytkowania nieruchomości ma swoje jasne i ciemne strony, ale nie ulega wątpliwości, że pełna własność to najbardziej pożądana forma własności mieszkania. Jeżeli chcesz dołączyć do grona szczęśliwców i nabyć swoje pierwsze mieszkanie, sprawdź naszą promocyjną ofertę. Zamieszkaj na swoim i zyskaj możliwość decydowania o wszystkim, co dzieje się w Twoim mieszkaniu.