Lista dokumentów potrzebnych zawarcia umowy przedwstępnej u notariusza

Rozważasz zakup nieruchomości? Jeżeli jesteś na etapie wyboru domu lub mieszkania, być może spotkałeś się z propozycją zawarcia umowy przedwstępnej. To dokument podpisywany przed umową sprzedaży nieruchomości gruntowej, lokalowej lub budynkowej. Można zatem powiedzieć, że jest zobowiązaniem do zawarcia umowy w przyszłości, które nie powoduje jednak przeniesienia prawa własności danej nieruchomości. Zobacz, jakie dokumenty do umowy przedwstępnej powinieneś zgromadzić, zanim umówisz wizytę w kancelarii notarialnej.

Kilka słów na temat umowy przedwstępnej – to musisz wiedzieć!

Zgodnie z art. 389 Kodeksu Cywilnego umowa przedwstępna powinna określać ważne postanowienia umowy przyrzeczonej. Pomimo że dokument nie ma charakteru definitywnego, czyli nie skutkuje przeniesieniem prawa własności, to jest bardzo ważnym etapem procesu decyzyjno-zakupowego. Dzięki niemu strony mogą zagwarantować, że transakcja dojdzie do skutku w określonym terminie, np. kiedy bank podejmie pozytywną decyzję kredytową. Na etapie zawierania umowy strony mogą ustalić podstawowe parametry, takie jak cenę sprzedaży oraz inne kwestie związane z zakupem lokalu.

Umowa przedwstępna powinna zawierać kluczowe postanowienia umowy przyrzeczonej, czyli tej, która zostanie zawarta w przyszłości. Do najważniejszych punktów należą:

• dane personalne obu stron transakcji;
• przedmiot umowy;
• cena zakupu;
• termin zapłaty całej kwoty;
• termin wydania przedmiotu umowy;
• termin zawarcia umowy przyrzeczonej.

Jakie jeszcze inne umowy z deweloperem można zawrzeć? Dowiesz się tutaj – umowa rezerwacyjna przedwstępna, deweloperska i finalna – co należy o nich wiedzieć?

Dlaczego powinieneś podpisać umowę przedwstępną?

To dokument, który chroni interesy obu stron. Po podpisaniu nabywca ma gwarancję, że właściciel nieruchomości nie podpisze umowy sprzedaży z kimś innym. Taka umowa może być zawarta nawet wtedy, kiedy strona kupująca nie uzyskała jeszcze ostatecznej decyzji w sprawie kredytu, z którego chce sfinansować zakup nieruchomości. Umowa przedwstępna pozwala zamrozić sprzedaż lokalu i nie dopuścić do sytuacji, w której kredyt zostanie przyznany, a sprzedający poinformuje, że mieszkanie zostało już sprzedane innemu klientowi.
Jeżeli nie masz wystarczających środków, aby kupić nieruchomość, ale wszystko wskazuje na to, że w najbliższym czasie uzyskasz kredyt, koniecznie podpisz ten dokument!

Uwaga! Umowa przedwstępna nie dotyczy wyłącznie nieruchomości. Można ją zawrzeć przed sprzedażą samochodu czy podpisaniem umowy najmu. Oczywiście, najczęściej spotykanym typem umowy jest umowa przedwstępna dotycząca lokalu mieszkalnego.

Jakie dokumenty do umowy przedwstępnej musisz zgromadzić?

Wszystko zależy od przedmiotu umowy, dlatego, aby uporządkować kwestie dokumentów do umowy przedwstępnej u notariusza, dokonaliśmy podziału na różne rodzaje przedmiotu umowy:

Dokumenty do umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu odrębnego:

• dane osobowe stron umowy:
  imiona i nazwiska, imiona rodziców, stan cywilny, numer dokumentu identyfikacyjnego, PESEL, adres zamieszkania;
• podstawa nabycia, np. akt notarialny czy umowa darowizny;
• wypis z rejestru lokali;
• wypis z rejestru gruntów.

Dokumenty do umowy przedwstępnej sprzedaży w lokalu spółdzielczego:

• dane osobowe stron umowy:
  imiona i nazwiska, imiona rodziców, stan cywilny, numer dokumentu identyfikacyjnego, PESEL, adres zamieszkania;
• podstawa nabycia, np. akt notarialny czy umowa darowizny;
• zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej.

Dokumenty do umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zabudowanej:

• dane osobowe stron umowy:
  imiona i nazwiska, imiona rodziców, stan cywilny, numer dokumentu identyfikacyjnego, PESEL, adres zamieszkania;
• podstawa nabycia, np. akt notarialny czy umowa darowizny;
• wypis z rejestru gruntów;
• wypis z kartoteki budynku.

Dokumenty do umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości niezabudowanej:

• dane osobowe stron umowy:
  imiona i nazwiska, imiona rodziców, stan cywilny, numer dokumentu identyfikacyjnego, PESEL, adres zamieszkania;
• podstawa nabycia, np. akt notarialny czy umowa darowizny;
• wypis z rejestru gruntów.

Umowa przedwstępna u notariusza – dlaczego powinieneś ją zawrzeć

Przepisy prawa nie precyzują w jakiej formie należy zawrzeć umowę przedwstępną, niemniej w przypadku nieruchomości najlepiej zabezpieczyć się umową notarialną. To bardzo ważne, ponieważ w myśl artykułu 390 Kodeksu Cywilnego umowa przedwstępna w formie notarialnej – która czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej – stanowi podstawę do dochodzenia zawarcia takowej umowy. Oczywiście, nie oznacza to, że umowa zawarta w innej formie nie ma żadnej mocy prawnej. Musisz mieć jednak świadomość, że rezygnacja z notarialnego poświadczenia powoduje, że w przypadku niewywiązania się z warunków umowy, będzie przysługiwać ci jedynie roszczenie odszkodowawcze. Zdecydowanie bezpieczniejszym rozwiązaniem jest zatem skorzystanie z usług notariusza.

Ile kosztuje umowa przedwstępna u notariusza?

Koszty zawarcia umowy ponosi zazwyczaj strona kupująca, niemniej częstą praktyką jest podział kosztów między dwie strony transakcji. Ile kosztuje notariusz w 2025 roku? Na ostateczne koszty notarialne wpływają także inne czynności notarialne, niemniej stawka nie powinna być wyższa niż 300 zł.

Umowa przedwstępna – zaliczka czy zadatek?

Masz już dokumenty do notariusza? To bardzo dobra wiadomość, ale nie zapominaj o jeszcze jednej kwestii, czyli zadatku lub zaliczce. Wiele osób, zawierających umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, nie ma świadomości, że istnieją między nimi znaczące różnice.

Zaliczka stanowi świadczenie na poczet ceny nieruchomości, co oznacza, że jeżeli dojdzie do zawarcia definitywnej umowy sprzedaży, zostanie zaliczona na poczet należnej ceny. Jeżeli natomiast sprzedaż się nie odbędzie, podlega zwrotowi w całości.

Zadatek pełni natomiast funkcję gwarancyjną i w przypadku niewywiązania się z umowy przez jedną ze stron, jest bezzwrotny. Oznacza to, że jeżeli kupujący mieszkanie zrezygnuje z finalizacji transakcji, sprzedający może zachować zadatek. Jeżeli natomiast kupujący uiścił zadatek, a właściciel mieszkania ostatecznie zrezygnował z jego sprzedaży, strona kupująca może zarządzać dwukrotnie wyższej sumy.

Podsumowanie

Zawarcie umowy przedwstępnej jest ważnym etapem procesu zakupu nieruchomości, który chroni interesy obu stron transakcji. Zawierając ją, możesz zabezpieczyć się przed nieoczekiwanymi zmianami, takimi jak rezygnacja sprzedającego z transakcji. Pamiętaj o zgromadzeniu odpowiednich dokumentów w zależności od rodzaju nieruchomości, oraz skorzystaniu z usług notariusza, który zapewni ważność umowy.