Rynek pierwotny a wtórny – co warto wiedzieć przed wyborem mieszkania?

Zakup mieszkania to jedno z najważniejszych przedsięwzięć finansowych w życiu. Aby podjąć trafną decyzję, warto wiedzieć, co to jest rynek pierwotny i wtórny oraz jakie są różnice między nimi. Poznaj wady i zalety obu opcji, by świadomie wybrać najlepsze rozwiązanie dla siebie i swojej rodziny.

Co to jest rynek pierwotny i wtórny? Podstawowe definicje

Osoby zainteresowane nabyciem nieruchomości mają do wyboru lokale mieszkalne od dewelopera lub z drugiej ręki. W obu przypadkach mogą przebierać spośród wielu ofert, które spełniają ich preferencje dotyczące lokalizacji, metrażu czy sąsiedztwa. Co istotne, różnice nie ograniczają się wyłącznie do kwestii estetyki budynku czy własności, ale także formalności, które należy zrealizować w związku z transakcją.

Rynek pierwotny – co to?

Zgodnie z definicją to rynek, który obejmuje nieruchomości nabywane bezpośrednio od firmy deweloperskiej. Oznacza to, że lokale nie były wcześniej przez nikogo użytkowane. Oferta deweloperska obejmuje nie tylko mieszkania w zabudowie wielorodzinnej, ale także domy jednorodzinne, szeregowe oraz bliźniaki. Zdarza się również, że takie inwestycje są realizowane przez spółdzielnie mieszkaniowe.

Na rynku pierwotnym znajdują się zarówno nieruchomości gotowe do użytkowania, jak i takie, które dopiero powstają. W takiej sytuacji nabywca wpłaca pieniądze na etapie budowy, a nawet przed jej rozpoczęciem. Firmy oferują zarówno mieszkania w stanie deweloperskim (gotowe do przeprowadzenia prac wykończeniowych), jak i wykończone pod klucz. Biorąc pod uwagę, że mieszkania z rynku pierwotnego są nabywane bezpośrednio od dewelopera, nabywca może korzystać z rękojmi co oznacza, że w przypadku wykrycia wad zgłasza problem do dewelopera, a ten ma obowiązek usunąć te, które są zasadne.

Przeczytaj również: Zalety mieszkania w bloku vs domu jednorodzinnym

Rynek wtórny – co to?

Mieszkania i domy z rynku wtórnego są nabywane od właściciela, co oznacza, że były już wcześniej użytkowane. W wielu przypadkach są gotowe do zamieszkania, niemniej zdarzają się nieruchomości wymagające częściowego bądź generalnego remontu. Sama transakcja kupna sprzedaży jest zawierana bezpośrednio z właścicielem, co sprawia, że cała procedura nie jest tak złożona i czasochłonna jak w przypadku nabywania lokalu mieszkalnego od dewelopera, aczkolwiek na rynku wtórnym należy liczyć się z opłatą 2% podatku PCC, natomiast przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego nie trzeba odprowadzać tego podatku, gdyż w cenie lokalu jest już podatek VAT. Akt końcowy można poprzedzić także umową przedwstępną bądź rezerwacyjną.

Zalety i wady rynku pierwotnego oraz wtórnego

Zalety rynku pierwotnego:

• Nowoczesne budownictwo, najnowsze standardy i energooszczędne technologie.
• Większy wpływ na aranżację wnętrza.
• Brak konieczności remontu czy wymiany instalacji.
• Rękojmia dewelopera i gwarancja.
• Podatek VAT zawarty w cenie, brak PCC (2%).

Wady rynku pierwotnego :

• Oczekiwanie na ukończenie inwestycji.
• Etapowe wypłaty kredytu.
• Ograniczony wybór lokalizacji (głównie obrzeża miast).

Zalety rynku wtórnego:

• Lokale dostępne od ręki, często w atrakcyjnej lokalizacji.
• Możliwość zamieszkania natychmiast po podpisaniu aktu notarialnego.
• Rozwinięta infrastruktura osiedlowa.

Wady rynku wtórnego:

• Starsze budownictwo i potencjalne usterki.
• Czasochłonne i kosztowne remonty.
• Obowiązek zapłaty podatku PCC (2%).
• Ryzyko ukrytych wad prawnych i technicznych.

Rynek pierwotny a wtórny – czym się różni kredyt na zakup nieruchomości?

Istotna różnica między lokalami na rynku wtórnym a pierwotnym tkwi w sposobie ich finansowania. W przypadku kredytowania nieruchomości na rynku pierwotnym cały proces ma charakter wieloetapowy i jest o wiele bardziej złożony niż finansowanie lokalu z rynku wtórnego. W tym drugim przypadku kwota kredytu jest zazwyczaj wypłacana jednorazowo na rzecz sprzedającego. Finansowanie nieruchomości z rynku pierwotnego jest natomiast rozłożone na etapy – transze są wypłacane bezpośrednio na konto dewelopera wraz z postępem inwestycji.

Kredyt przy wyborze mieszkania z rynku pierwotnego

Pierwszym etapem przyznawania kredytu jest weryfikacja dewelopera. Banki oceniają jego wiarygodność i stabilność finansową, aby wyeliminować ryzyko związane z niewywiązaniem się z umowy lub opóźnieniami projektu. Kolejnym ważnym etapem jest określenie harmonogramu płatności i progresu prac budowlanych. Tak jak wspomnieliśmy, banki wypłacają środki w kilku transzach, które są skorelowane z zakończeniem kolejnych etapów prac. Przed wypłatą środków bank może zażądać przedstawienia aktualnej dokumentacji technicznej budowy oraz potwierdzenia sfinalizowania poprzednich etapów prac. Oznacza to, że proces zakupu mieszkania na rynku pierwotnym jest ściśle kontrolowany, dzięki czemu kredytobiorcy nie muszą obawiać się, że zostaną oszukani.

Jeżeli chodzi o oprocentowanie kredytu hipotecznego, może różnić się w zależności od instytucji bankowej czy wynegocjowanych warunków kredytowych. Banki uwzględniają nie tylko wysokość wkładu własnego i historię kredytową w BIK, ale także wartość nieruchomości oraz stosunek jej wartości do sumy wypłacanego kredytu.

Kredyt przy wyborze mieszkania z rynku wtórnego

W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego kluczową rolę odgrywa rzeczoznawca, który ocenia stan techniczny lokalu i dokonuje jego wyceny. Kwota tej wyceny jest jednocześnie maksymalną kwotą kredytu hipotecznego udzielanego przez bank. Oprócz tego instytucje uwzględniają ryzyko związane ze stanem prawnym nieruchomości, weryfikując jej księgę wieczystą oraz historię transakcji. Jeżeli chodzi o sam sposób wypłaty, środki są przekazywane w jednej transzy bezpośrednio na konto sprzedającego po podpisaniu aktu notarialnego i wypełnieniu wszystkich zobowiązań zawartych w umowie kredytowej. Zabezpieczeniem kredytu hipotecznego, podobnie jak w przypadku mieszkań z rynku pierwotnego, jest wpis do księgi wieczystej nieruchomości. W wielu przypadkach, zwłaszcza jeżeli wkład własny jest niższy od oczekiwanego, bank zobowiązuje klienta do dodatkowego ubezpieczenia.

Rynek wtórny czy pierwotny – co wybrać?

Wybór między rynkiem pierwotnym a wtórnym zależy od indywidualnych potrzeb i oczekiwań. Osobom ceniącym nowoczesne rozwiązania, gwarancję jakości i możliwość własnej aranżacji, polecamy zakup mieszkania od dewelopera. To również dobra opcja dla tych, którzy planują zakup na kredyt i chcą uniknąć dodatkowych kosztów remontowych.

Rynek wtórny może być dobrym wyborem, jeśli zależy Ci na lokalizacji w centrum miasta, a gotowy układ funkcjonalny spełnia Twoje potrzeby. Trzeba jednak liczyć się z koniecznością dodatkowych nakładów finansowych i gruntownego sprawdzenia nieruchomości.

Mieszkania z rynku pierwotnego – pierwszy wybór Polaków

Warto przy tym zaznaczyć, że nowe inwestycje deweloperskie są wznoszone z wykorzystaniem nowoczesnych technologii, co sprzyja długoterminowym oszczędnościom na rachunkach za ogrzewanie. Lokale w starym budownictwie często wymagają termomodernizacji czy wymiany stolarki okiennej, co może wiązać się z wydatkami rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Nie bez znaczenia pozostaje także najbliższe otoczenie. Mieszkania i domy na rynku wtórnym mogą mieć atrakcyjną lokalizację i być dobrze skomunikowane z innymi dzielnicami, niemniej często znajdują się w starszych dzielnicach. Deweloperzy inwestują duże środki zarówno w same budynki, jak i najbliższe otoczenie, o czym świadczą choćby działania Develii prowadzone w Alejach Praskich. W ramach budowy zaaranżowano nowe tereny zielone z licznymi nasadzeniami, które tworzą bezpieczną i spokojną przestrzeń do odpoczynku na świeżym powietrzu.

Sprawdź również oferty mieszkań w Warszawie.

Podsumowanie

Zarówno mieszkania na rynku pierwotnym, jak i wtórnym mają swoje niekwestionowane zalety. Jeżeli jednak myślisz długoterminowo i zależy Ci na inwestycji w wysokim standardzie, nie ulega wątpliwości, że lokale na rynku pierwotnym będą zdecydowanie lepszym wyborem.