Rynek pierwotny a wtórny – które mieszkanie wybrać?

Zakup nieruchomości to kosztowne i energochłonne przedsięwzięcie, które wymaga odpowiedniego przygotowania. Aby zawęzić zakres poszukiwań, zdecyduj, czy rozpatrujesz oferty na rynku pierwotnym, wtórnym, czy też bierzesz pod uwagę obie opcje. Druga połowa 2024 roku to najlepszy czas na podjęcie odważnych decyzji finansowych. Eksperci określają aktualną sytuację jako stabilną, niemniej spodziewają się podwyżek związanych z wprowadzeniem w życie programu Mieszkanie na Start – Kredyt 0%. Jeżeli nie chcesz czekać na kolejne wzrosty, nie odkładaj decyzji o zakupie mieszkania!

Rynek pierwotny a wtórny – poznaj różnicę

Osoby zainteresowane nabyciem nieruchomości mają do wyboru lokale mieszkalne od dewelopera lub z drugiej ręki. W obu przypadkach mogą przebierać spośród wielu ofert, które spełniają ich preferencje dotyczące lokalizacji, metrażu czy sąsiedztwa. Co istotne, różnice nie ograniczają się wyłącznie do kwestii estetyki budynku czy własności, ale także formalności, które należy zrealizować w związku z transakcją.

Rynek pierwotny – co to?

Zgodnie z definicją to rynek, który obejmuje nieruchomości nabywane bezpośrednio od firmy deweloperskiej. Oznacza to, że lokale nie były wcześniej przez nikogo użytkowane. Oferta deweloperska obejmuje nie tylko mieszkania w zabudowie wielorodzinnej, ale także domy jednorodzinne, szeregowe oraz bliźniaki. Zdarza się również, że takie inwestycje są realizowane przez spółdzielnie mieszkaniowe.

Na rynku pierwotnym znajdują się zarówno nieruchomości gotowe do użytkowania, jak i takie, które dopiero powstają. W takiej sytuacji nabywca wpłaca pieniądze na etapie budowy, a nawet przed jej rozpoczęciem. Firmy oferują zarówno mieszkania w stanie deweloperskim (gotowe do przeprowadzenia prac wykończeniowych), jak i wykończone pod klucz. Biorąc pod uwagę, że mieszkania z rynku pierwotnego są nabywane bezpośrednio od dewelopera, nabywca może korzystać z rękojmi co oznacza, że w przypadku wykrycia wad zgłasza problem do dewelopera, a ten ma obowiązek usunąć te, które są zasadne.

Przeczytaj również: Zalety mieszkania w bloku vs domu jednorodzinnym

Rynek wtórny – co to?

Mieszkania i domy z rynku wtórnego są nabywane od właściciela, co oznacza, że były już wcześniej użytkowane. W wielu przypadkach są gotowe do zamieszkania, niemniej zdarzają się nieruchomości wymagające częściowego bądź generalnego remontu. Sama transakcja kupna sprzedaży jest zawierana bezpośrednio z właścicielem, co sprawia, że cała procedura nie jest tak złożona i czasochłonna jak w przypadku nabywania lokalu mieszkalnego od dewelopera, aczkolwiek na rynku wtórnym należy liczyć się z opłatą 2% podatku PCC, natomiast przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego nie trzeba odprowadzać tego podatku, gdyż w cenie lokalu jest już podatek VAT. Akt końcowy można poprzedzić także umową przedwstępną bądź rezerwacyjną.

Rynek wtórny a pierwotny – czy to naprawdę ma znaczenie?

Jeszcze do niedawna oferta na rynku pierwotnym nie była zbyt szeroka i skłaniała do zakupu nieruchomości, których standard nie do końca spełniał oczekiwania nabywców. Po wygaszeniu programu Bezpieczny Kredyt 2%, spora część klientów na tym rynku zawiesiła poszukiwania mieszkania, dzięki czemu oferta wzrosła znacząco. Czy warto jednak rezygnować z lokali na rynku wtórnym? Z jednej strony oferta mieszkań z drugiej ręki może wydawać się bogatsza pod względem metraży, lokalizacji czy sąsiedztwa, niemniej ma też sporo wad. Bez względu na to czy będą to bloki z wielkiej płyty, czy nowsze inwestycje, pomimo że znajdują się w atrakcyjnych dzielnicach miejskich, często wymagają gruntownego remontu i całościowej wymiany instalacji, co wiąże się ze znacznymi kosztami. Lokale na rynku pierwotnym oferują produkt realizowany według najnowszych standardów, a fakt że są to zupełnie nowe mieszkania sprawia, że oszczędzamy na takich kosztach jak: ew. wymiana okien, drzwi, czy instalacji.

Rynek pierwotny a wtórny – kredyt na zakup nieruchomości

Istotna różnica między lokalami na rynku wtórnym a pierwotnym tkwi w sposobie ich finansowania. W przypadku kredytowania nieruchomości na rynku pierwotnym cały proces ma charakter wieloetapowy i jest o wiele bardziej złożony niż finansowanie lokalu z rynku wtórnego. W tym drugim przypadku kwota kredytu jest zazwyczaj wypłacana jednorazowo na rzecz sprzedającego. Finansowanie nieruchomości z rynku pierwotnego jest natomiast rozłożone na etapy – transze są wypłacane bezpośrednio na konto dewelopera wraz z postępem inwestycji.

Kredyt a rynek pierwotny – co to znaczy dla nabywcy?

Pierwszym etapem przyznawania kredytu jest weryfikacja dewelopera. Banki oceniają jego wiarygodność i stabilność finansową, aby wyeliminować ryzyko związane z niewywiązaniem się z umowy lub opóźnieniami projektu. Kolejnym ważnym etapem jest określenie harmonogramu płatności i progresu prac budowlanych. Tak jak wspomnieliśmy, banki wypłacają środki w kilku transzach, które są skorelowane z zakończeniem kolejnych etapów prac. Przed wypłatą środków bank może zażądać przedstawienia aktualnej dokumentacji technicznej budowy oraz potwierdzenia sfinalizowania poprzednich etapów prac. Oznacza to, że proces zakupu mieszkania na rynku pierwotnym jest ściśle kontrolowany, dzięki czemu kredytobiorcy nie muszą obawiać się, że zostaną oszukani.

Jeżeli chodzi o oprocentowanie kredytu hipotecznego, może różnić się w zależności od instytucji bankowej czy wynegocjowanych warunków kredytowych. Banki uwzględniają nie tylko wysokość wkładu własnego i historię kredytową w BIK, ale także wartość nieruchomości oraz stosunek jej wartości do sumy wypłacanego kredytu.

Kredyt a rynek wtórny – co to znaczy dla nabywcy?

W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego kluczową rolę odgrywa rzeczoznawca, który ocenia stan techniczny lokalu i dokonuje jego wyceny. Kwota tej wyceny jest jednocześnie maksymalną kwotą kredytu hipotecznego udzielanego przez bank. Oprócz tego instytucje uwzględniają ryzyko związane ze stanem prawnym nieruchomości, weryfikując jej księgę wieczystą oraz historię transakcji. Jeżeli chodzi o sam sposób wypłaty, środki są przekazywane w jednej transzy bezpośrednio na konto sprzedającego po podpisaniu aktu notarialnego i wypełnieniu wszystkich zobowiązań zawartych w umowie kredytowej. Zabezpieczeniem kredytu hipotecznego, podobnie jak w przypadku mieszkań z rynku pierwotnego, jest wpis do księgi wieczystej nieruchomości. W wielu przypadkach, zwłaszcza jeżeli wkład własny jest niższy od oczekiwanego, bank zobowiązuje klienta do dodatkowego ubezpieczenia.

Rynek pierwotny a wtórny – gdzie szukać mieszkań?

Pomimo że lokale na rynku wtórnym często znajdują się w dogodnej lokalizacji, są otoczone zielenią i zapewniają dostęp do rozbudowanej infrastruktury, większość Polaków preferuje zakup nieruchomości z rynku pierwotnego. Główną motywacją jest oczywiście „nowość”. Wybierając takie mieszkanie nabywca ma pełną kontrolę nad aranżacją i może wprowadzać nawet duże zmiany, mając jednocześnie pewność, że lokal jest wolny od usterek. Mieszkanie w standardzie deweloperskim może być urządzone zgodnie z własną wizją, a właściciel nie musi poświęcać czasu na jego opróżnianie i sprawdzanie ewentualnych usterek.

Mieszkania z rynku pierwotnego – pierwszy wybór Polaków

Warto przy tym zaznaczyć, że nowe inwestycje deweloperskie są wznoszone z wykorzystaniem nowoczesnych technologii, co sprzyja długoterminowym oszczędnościom na rachunkach za ogrzewanie. Lokale w starym budownictwie często wymagają termomodernizacji czy wymiany stolarki okiennej, co może wiązać się z wydatkami rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Nie bez znaczenia pozostaje także najbliższe otoczenie. Mieszkania i domy na rynku wtórnym mogą mieć atrakcyjną lokalizację i być dobrze skomunikowane z innymi dzielnicami, niemniej często znajdują się w starszych dzielnicach. Deweloperzy inwestują duże środki zarówno w same budynki, jak i najbliższe otoczenie, o czym świadczą choćby działania Develii prowadzone w Alejach Praskich. W ramach budowy zaaranżowano nowe tereny zielone z licznymi nasadzeniami, które tworzą bezpieczną i spokojną przestrzeń do odpoczynku na świeżym powietrzu.

Sprawdź również oferty mieszkań w Warszawie.

Podsumowanie

Zarówno mieszkania na rynku pierwotnym, jak i wtórnym mają swoje niekwestionowane zalety. Jeżeli jednak myślisz długoterminowo i zależy Ci na inwestycji w Wysokim standardzie, nie ulega wątpliwości, że lokale na rynku pierwotnym będą zdecydowanie lepszym wyborem.