Służebność mieszkania – co to jest i jakie obowiązki nakłada? 

Służebność mieszkania to jedna z form ograniczonych praw rzeczowych, która umożliwia konkretnej osobie użytkowanie cudzej nieruchomości – najczęściej domu lub mieszkania – w ściśle określonym zakresie. Tego rodzaju prawo może być ustanowione w ramach umowy, darowizny, a także na mocy testamentu, i często stanowi zabezpieczenie interesów bliskich. Służebność wiąże się jednak z określonymi obowiązkami po stronie właściciela nieruchomości oraz osoby uprawnionej do korzystania z lokalu. Zobacz, jakie daje prawa, i jakie ograniczenia za sobą niesie.

Co to jest służebność mieszkania?

Umowa służebności to ważne narzędzie w prawie nieruchomości. Na jej podstawie służebnik może korzystać z nieruchomości lub części nieruchomości należącej do obciążonego (właściciela). Zgodnie z art.  301.  Kodeksu Cywilnego:

• 1.  Mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności.
• 2.  Można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.

Jak wygląda służebność mieszkania w praktyce?

Służebność przybiera formę odpłatną lub bezpłatną. W pierwszym przypadku służebnik jest zobowiązany do zapłacenia określonej kwoty na rzecz właściciela, która może być uiszczona jednorazowo lub rozłożona na raty. Nieodpłatna służebność mieszkania dotyczy natomiast sytuacji, kiedy dana osoba korzysta z nieruchomości bez ponoszenia dodatkowych opłat poza kosztami utrzymania. Umowa służebności musi mieć formę aktu notarialnego i zawierać dane osobowe służebnika, informacje o nieruchomości (m.in. numer księgi wieczystej) oraz deklarację, czy będzie odpłatna, czy bezpłatna.

Jeżeli chodzi o opłaty notarialne, ich wysokość zależy od wartości mieszkania. W myśl przepisów roczna wartość służebności wynosi 4% wartości nieruchomości, a przy służebności dożywotniej jest mnożona przez 10 lat. Maksymalne stawki notarialne zależą od wartości służebności, przy czym maksymalna opłata nie może przekroczyć 10000 zł.

Służebność mieszkania – najczęstsze pytania i odpowiedzi

Służebność jest jednym z tych pojęć, które brzmią formalnie, ale w praktyce dotyczą bardzo życiowych spraw. Dlatego też warto mieć świadomość praw i obowiązków wynikających z podpisania umowy służebności. Jakie uprawnienia ma służebnik? Czy istnieje możliwość sprzedaży mieszkania ze służebnością? Jak wyglądają formalności związane z ustanowieniem służebności? Poniżej prezentujemy odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania.

Jakie są uprawnienia służebnika mieszkania?

Osoba korzystająca z mieszkania na zasadzie służebności ma ograniczony zakres uprawnień, który – w zależności od postanowień umowy – może dotyczyć prawa do zamieszkania w danym lokalu, korzystania z wybranych pomieszczeń czy użytkowania sprzętu gospodarstwa domowego. Służebnik nie ma jednak prawa do dokonywania zmian, np. przeprowadzania remontu, bez zgody właściciela.

Czy dożywotnią służebność mieszkania można odwołać?

Zgodnie z art. 294 Kodeksu Cywilnego właściciel mieszkania może zażądać zniesienia umowy służebności, jeżeli wskutek zmiany stosunków relacja między nimi a służebnikiem stała się bardzo uciążliwa i uniemożliwia normalne użytkowanie nieruchomości.

Czy istnieje możliwość sprzedaży mieszkania ze służebnością?

Tak, służebność mieszkania nie przekreśla możliwości jego sprzedaży. W takiej sytuacji prawo służebnika pozostaje bez zmian, dlatego też przyszły właściciel lokalu musi przestrzegać ustanowionych praw służebnika.

Czym jest darowizna z ustanowieniem dożywotniej służebności?

Umowa służebności dożywotniej to sprawdzony sposób na zabezpieczenie interesów darczyńcy. Jeżeli darczyńcą jest osoba starsza, która chce korzystać z nieruchomości do końca życia, taka umowa umożliwia jej użytkowanie lokalu bez możliwości jego przejęcia przez nowego właściciela.

Kiedy kończy się umowa na służebność mieszkania?

Może mieć to miejsce w kilku sytuacjach. W przypadku czasowej służebności mieszkania, wygaśnięcie umowy następuje w wyznaczonym terminie. Dożywotnia służebność mieszkania wygasa w momencie śmierci służebnika. Istnieje także możliwość zrzeczenia się służebności mieszkania, przy czym musi być to przeprowadzone w formie aktu notarialnego. Jeżeli strony nie są zgodne, może wystąpić konieczność wyjaśnienia sporów w sądzie

Ustanowienie umowy służebności – na co zwrócić uwagę?

Służebność mieszkania wymaga odpowiedniego zabezpieczenia prawnego i dokładnego przeanalizowania treści umowy. Właściciel mieszkania musi przestrzegać praw służebnika, a służebnik – mieć pełną świadomość swoich uprawnień i ograniczeń. Bardzo ważne, aby służebność mieszkania została uwzględniona w księdze wieczystej nieruchomości, aby skutecznie zabezpieczyć interesy dwóch stron. W wielu przypadkach dożywotnia służebność jest ustanowiona w ramach opieki nad osobą starszą lub wymagającą stałej pomocy. Konstrukcja umowy musi być zrozumiała i jednoznaczna. Warto dokładnie określić, kto ponosi odpowiedzialność za opłaty eksploatacyjne – nawet w przypadku bezpłatnej służebności, służebnik najczęściej odpowiada za bieżące koszty utrzymania.