Jak najkorzystniej opodatkować wynajem mieszkania
Jak wiadomo, opodatkowanie comiesięcznych przychodów uzyskiwanych z wynajmu jest koniecznością. Ale jaka forma podatku dochodowego będzie najbardziej korzystna, zapewniając największy dochód?
Weźmy pod uwagę przypadek, gdy właściciel wynajmuje mieszkanie prywatnie, czyli nie w ramach działalności gospodarczej. Wówczas ma do wyboru jedną z dwóch form opodatkowania, podatek ryczałtowy 8,5% albo rozliczenie na zasadach ogólnych, według skali podatkowej, czyli aktualnie
18% dla pierwszego progu podatkowego.
Podatek ryczałtowy w wysokości 8,5%
Ta forma, na pierwszy rzut oka, wydaje się bardziej korzystna, bo przecież 8,5% to zdecydowanie mniej niż 18%. Ponadto jest prostsza i wygodniejsza, ponieważ nie wymaga prowadzenia żadnej ewidencji księgowej. Wystarczy pisemna umowa z najemcą – w której określono wysokość stawki czynszu – oraz dowody miesięcznych wpłat podatku na konto urzędu skarbowego.
Jednak w tej metodzie nie przysługuje odliczanie jakichkolwiek kosztów uzyskania przychodów, więc decydując się na ryczałt, pamiętajmy, żeby zminimalizować przychody, od których będziemy obliczać stawkę podatku. A więc ustalmy nieco niższą kwotę czynszu płaconą nam przez najemcę, tak, aby móc przerzucić na niego obowiązek regulowania pozostałych kosztów generowanych przez mieszkanie, jak: opłaty administracyjne, czynsz dla spółdzielni, opłaty za zużycie mediów itp. Wszystkie te ustalenia muszą być jednoznacznie wpisane do umowy wynajmu, aby nie budziły wątpliwości w razie kontroli fiskusa.
Jeżeli w umowie określona byłaby jedna, całościowa kwota za wynajem, z której następnie to my opłacalibyśmy czynsz, media itd., wówczas – tak naprawdę – płacilibyśmy podatek od ponoszonych przez nas faktycznie kosztów, co jest absurdalne!
Zwróćmy też uwagę, że forma ryczałtowa nie pozwala na odliczanie kosztów spłaty kredytu zaciągniętego na kupno mieszkania czy domu, lepiej więc, gdy dotyczy nieruchomości nie obarczonej zobowiązaniem tego typu.
Opodatkowanie na zasadach ogólnych – według skali podatkowej
Drugą wspomnianą formą opodatkowania przychodów z wynajmu mieszkania jest rozliczenie
na zasadach ogólnych, czyli podatek 18%. Tu ważne jest, aby być w pierwszym progu podatkowym, tzn. aby roczne dochody właściciela nie przekroczyły kwoty 85 528 zł. Jeżeli tak by się stało, wkracza on w drugi próg podatkowy z 32% stawką podatku.
Ta forma, chociaż wydaje się mniej opłacalna, może okazać się jednak korzystniejsza, ponieważ pozwala na odliczanie kosztów związanych z wynajmowanym mieszkaniem. Tak więc, co miesiąc możemy odliczyć od czynszu otrzymywanego od najemcy: kwoty płacone za media, czynsz dla administracji, odsetki od spłacanego kredytu hipotecznego, koszty remontów i modernizacji, a także zakupu sprzętów i mebli niezbędnych do zamieszkiwania. Można też odliczać amortyzację mieszkania, jeżeli kwalifikuje się do tego. Tu również należy pamiętać o wpisaniu wszystkich ustaleń w umowie wynajmu, aby stanowiły podstawę do uznania kosztów właściciela.
Przy tej metodzie powinno się prowadzić ewidencję przychodów i rozchodów, np. w formie książki podatkowej, aby nie pogubić się w rozliczeniach. Wszystkie koszty muszą być oczywiście udokumentowane rachunkami wystawionymi na właściciela mieszkania. Metoda nie jest skomplikowana, ale w razie problemów można skorzystać z usług firmy księgowej – to też jest koszt do odliczenia.
Konieczność zgłoszenia do urzędu skarbowego
Wybór formy naliczania podatku dochodowego z wynajmu nieruchomości trzeba zgłosić
do naczelnika urzędu skarbowego, właściwego dla miejsca zamieszkania właściciela. Można to zrobić wysyłając lub składając osobiście w urzędzie pisemne oświadczenie, w terminie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wpłynął pierwszy przychód z wynajmu. Jeżeli mieszkanie ma być wynajmowane od początku roku, a decydujemy się na ryczałt 8,5%, to należy dostarczyć takie oświadczenie do dnia 20 stycznia tegoż roku; w przypadku nie dotrzymania tego terminu, wynajem będzie obligatoryjnie rozliczany według skali podatkowej. Tu trzeba dodać, że termin 20 stycznia obowiązuje również, gdy chce się zmienić formę opodatkowania w kolejnym roku. Roczny dochód
z wynajmu rozlicza się formularzem PIT 36.
Gdy mieszkanie jest własnością małżonków
W sytuacji, kiedy wynajmowane mieszkanie stanowi wspólną własność małżonków, podatek dochodowy powinien być rozliczony przez każde z nich, co w rezultacie nie jest korzystne. Jeżeli małżonkowie mają wspólność majątkową, lepiej więc przyjąć alternatywne rozwiązanie, jakim jest oświadczenie skierowane do naczelnika urzędu skarbowego o opodatkowaniu dochodu z wynajmu przez jedno z małżonków. Termin zgłoszenia takiego oświadczenia to maksymalnie 20. dzień miesiąca następującego po miesiącu, w którym wpłynęła pierwsza wpłata czynszu od najemcy, czyli należy zrobić to przy okazji zgłoszenia formy opodatkowania. Zgłoszenie jest ważne do końca roku podatkowego, a w następnym roku należy je powtórzyć – lub zmienić – w terminie do 20 stycznia.
Zwolnienie z podatku od wynajmu
Istnieje też możliwość wynajmu mieszkania bez konieczności opłacania podatku dochodowego. Dzieje się tak, gdy wynajmujemy bezpłatnie, co wydaje się oczywiste, ale trzeba dodać, że wówczas najemcą może być tylko osoba z I albo II grupy podatkowej, czyli bliska rodzina. W razie kontroli, trzeba to fiskusowi wiarygodnie udowodnić. W przeciwnym razie najemca będzie zobowiązany do zapłaty podatku od nieodpłatnego świadczenia za okres korzystania z mieszkania, oraz opłacania czynszu.
Jakie kary za niezgłoszenie przychodów z wynajmu
W przypadku, gdy kontrola skarbowa udowodni właścicielowi mieszkania, że otrzymywał nieopodatkowane przychody z wynajmu, grozi mu kara za wykroczenie lub nawet przestępstwo skarbowe.
Z przestępstwem mamy do czynienia, gdy suma niezapłaconego podatku dochodowego jest większa niż pięciokrotność minimalnego wynagrodzenia. W 2014 roku jest to więc kwota wyższa niż 8400 zł brutto (tj. 1680 zł x 5). Karą jest wówczas wysoka grzywna, więzienie lub obie kary łącznie.
Źródło: biznes.pl
Autor: Małgorzata Battek
